- Índice Fundamental do Direito


Legislação - Jurisprudência - Modelos - Questionários - Grades


Locação Mercantil - Arts. 226 a 246, Locação mercantil - Comércio em geral - Código comercial - L-000.556-1850 - Art. 565, Locação de Coisas - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei do Inquilinato - L-008.245-1991 - Locação Não Residencial - Locação

- aliciamento de empregado: Art. 244, CCom

- com prazo determinado; rescisão antecipada; pena convencional: Art. 228, CCom - Art. 571, Locação de Coisas - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002

- conceito: Art. 226, CCom - Art. 565, Locação de Coisas - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002

- dano da coisa alugada; indenização: Art. 229, CCom - Art. 570, Locação de Coisas - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002

- danos decorrentes da não-entrega da coisa alugada: Art. 227, CCom - Art. 566, I, Locação de Coisas - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002

- empreitada; alteração do plano contratado: Art. 233, CCom - Art. 619, Empreitada - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002

- empreitada contratada por medida ou números; rescisão: Art. 237, CCom - Art. 614, Empreitada - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002

- empreitada; falta de pagamento dos operários: Art. 239, CCom

- empreitada; morte do empreiteiro; direitos dos herdeiros e sucessores: Art. 244, CCom

- empreitada; participação do empreiteiro com trabalho ou indústria; perecimento dos materiais: Art. 232, CCom - Art. 612, Art. 613 e Art. 617, Empreitada - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002

- empreitada; resilição: Art. 236, CCom

- empreitada; responsabilidade do empreiteiro pelos fatos dos operários empregados: Art. 238, CCom - Art. 932, Obrigação de Indenizar - Responsabilidade Civil - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002

- empreitada; tempo e forma da entrega: Art. 227, 2ª parte, CCom - Art. 566, I, Locação de Coisas - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002

- entrega da coisa alugada pelo locador: Art. 227, CCom - Art. 566, I, Locação de Coisas - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002 e Art. 230, CCom - Art. 575, Locação de Coisas - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002

- juízo arbitral: Art. 245, CCom - Art. 844, Transação - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002

- locação de serviços; inutilização de obra por imperícia ou erro de ofício: Art. 235, CCom - Art. 617, Empreitada - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002

- locação de serviços; perecimento da obra antes da entrega: Art. 231, CCom - Art. 611, Empreitada - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002

- locação de serviços; recebimento ou rejeição da obra concluída: Art. 234, CCom - Art. 615 e Art. 616, Empreitada - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002

- mestres, administradores ou diretores de fábricas ou estabelecimentos mercantis; desligamento antes do término do contrato: Art. 241, CCom

- mestres, administradores ou diretores de fábricas ou estabelecimentos mercantis; responsabilidades: Art. 242, CCom e Art. 243, CCom - Art. 186, Atos Ilícitos - Fatos Jurídicos e Art. 927 e Art. 932, Obrigação de Indenizar - Responsabilidade Civil - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002

- normas do mandato mercantil; aplicabilidade; Art. 246, CCom

Modelo de contrato de locação comercial com fiador

Modelo de contrato de sublocação comercial

obs.dji: Abandono do Imóvel Locado; Abatimento no Aluguel em Caso de Reparos no Imóvel Locado; Ação de despejo de imóvel locado; Ação negatória de prorrogação de locação comercial; Ação revisional de aluguel de imóvel; Aluguel; Art. 558, Ajuste e Soldadas dos Oficiais e Gente da Tripulação, Seus Direitos e Obrigações - Comércio Marítimo - Código Comercial - L-000.556-1850; Art. 1.218, III, CPC; Caução em locação de imóvel; Contrato (s); Contrato de locação; Contrato de locação de imóvel; Despejo de imóvel; Fiança locatícia; Garantias locatícias; Locação; Locação de coisas; Locação de imóvel; Locação de prédios; Locação de serviços; Locação - Direito à Purgação da Mora - Vigência - Anterioridade - Súmula nº 123 - STF; Locação - Imóvel e Fundo de Comércio - Teatros, Cinemas e Hotéis - Retomada - Restrições - Súmula nº 481 - STF; Locador; Locador Utilizando Prédio Próprio para Residência ou Atividade Comercial - Pedido de Imóvel Locado para Uso Próprio - Obrigação de Provar a Necessidade - Súmula nº 410 - STF; Locatário; Locatário Autorizado a Ceder a Locação - Sublocação do Imóvel - Súmula nº 411 - STF; Mandato Mercantil; Obrigação do Locador; Obrigação do Locatário; Omissão; Ponto de Comércio; Retomada de Imóvel para Construção Útil - Indenização para Despesas de Mudança do Locatário - Súmula nº 181 - STF; Shopping Center; Sublocação de Imóvel

Comércio em geral

Comércio marítimo - Quebra - Falência - Administração da justiça nos negócios e causas comerciais


Ação negatória de prorrogação de locação comercial

    Ação constitutiva negativa em que o locador de imóvel destinado a fins comerciais ou industriais opõe-se à prorrogação de locação, antes de um eventual pedido do inquilino neste sentido, invocando, para justificar a retomada, uso próprio, ou por parente, do imóvel, oferta de melhor aluguel ou realização de obras no prédio locado. Este tipo de ação era previsto, expressamente, no Art. 26 do D. 24.150-34 (Lei de Luvas), revogado pela L. 8.245, de 18.10.1991 (Lei do Inquilinato). Assim dispunha o dispositivo mencionado: "O locador poderá, nas mesmas condições do inquilino, propor a ação a que se refere a presente Lei, para regular o seu dever de prorrogar ou não a locação, sendo-lhe, em conseqüência, aplicáveis todas as disposições desta Lei que possam ser pertinentes ao seu procedimento". Referindo-se ao dispositivo supra, J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, eminentes especialistas na matéria, advertem que o legislador não concedeu ao locador o direito de propor ação para obrigar o locatário a renovar, compulsoriamente, a locação, pois os reais objetivos deste artigo são: a) acertar o direito de o locador impugnar, por antecipação, a pretensão do inquilino à renovação do contrato;

b) obter o locador a fixação judicial do novo aluguel quando ambas as partes estão de acordo com a prorrogação do arrendamento. Fora disso, não há como invocar o Art. 26 para compelir o locatário à prorrogação do contrato (Ação Renovatória e Ação Revisional de Aluguel, 4ª ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 1983, p. 39). Por sua vez, outro eminente jurista, o Prof. Alfredo Buzaid, assim se expressa em brilhante monografia: "Procurando determinar, pois, o verdadeiro sentido do Art. 26 do D. 24.150 - revogado pela , L-008.245-1991, Locação dos Imóveis Urbanos - Lei do Inquilinato, parece-nos que ele concede ao locador tanto o direito de propor ação renovatória como ação negatória. Se é exato que o inquilino tem interesse fundamental na ação renovatória, a fim de assegurar a continuidade do fundo de comércio, também é certo que o locador tem precípuo interesse em prorrogar a locação, a fim de perceber o aluguel, se o imóvel é destinado à sua renda.

    Ambos os direitos são igualmente dignos de proteção legal. Logo, cabe ao locador assim a ação renovatória como a de pôr termo à locação. Basta esta reflexão para se ver que a denominação ação negatória, que vem sendo dada à ação do Art. 26 do D. 24.150 - revogado pela , L-008.245-1991, Locação dos Imóveis Urbanos - Lei do Inquilinato, não é própria, técnica, correta e adequada.

    Do Art. 26 não se origina apenas uma ação, ou seja, a de negar o direito de prorrogação; dela nascem duas ações: a de renovação e a de negação da prorrogação do arrendamento".

    Na ação negatória, o locador pleiteia uma sentença que o declare desobrigado da prorrogação, alegando que pretende retomar o imóvel para uma das finalidades previstas na lei, ou porque faltam ao locatário condições legais para prosseguir na locação. A L. 8.245, de 18.10.1991 (Lei do Inquilinato), ao revogar o D. 24.150-34 - revogado pela , L-008.245-1991, Locação dos Imóveis Urbanos - Lei do Inquilinato, que tratava da ação negatória no Art. 26, absorveu a matéria por inteiro, passando a discipliná-la no Art. 52, assim: "Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. § 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvose a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences. § 2º Nas locações de espaço, em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo". Se o locador propuser a ação negatória cumulada com pedido de retomada, o locatário poderá contestar as duas pretensões e reconvir, pedindo a renovação da locação, com base no Art. 315 do CPC, que estabelece:

"O réu pode reconvir ao autor no mesmo processo, toda vez que a reconvenção seja conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa". A reconvenção deve, porém, ser apresentada no prazo do Art. 51, § 5º, da L. 8.245-91, que determina: "Art. 51. § 5º Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor". Pode ocorrer que o inquilino apresente, em apartado, ação renovatória, quando já proposta ação negatória; em tal caso, por conexão, a renovatória será apensada à negatória, evitando-se decisões contraditórias sobre a mesma lide. Se a sentença declarar o locador desobrigado de prorrogar o contrato, sua execução dar-se-á nos próprios autos, mediante mandado de evacuando (J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, ob. cit., p. 42). O inesquecível Pontes de Miranda afirmou, numa de suas obras, que o D. 24.150 - revogado pela , L-008.245-1991, Locação dos Imóveis Urbanos - Lei do Inquilinato deixou a cargo da doutrina e da jurisprudência o encargo de revelar o conteúdo do Art. 26 (Tratado de Direito Predial, 5º v., § 30, p. 147). Assim, inúmeros acórdãos divergem quanto ao direito de o locador propor ação para prorrogar a locação. Negam tal direito: RT 300-320 e 309-541; concedem ação renovatória e ação negatória: RT 294-562, 327-216, 352-202 e 362-181. Quanto ao prazo supra para propor ação negatória, é o mesmo previsto para a ação renovatória (Art. 4º do D. 24.150 - revogado pela , L-008.245-1991, Locação dos Imóveis Urbanos - Lei do Inquilinato), podendo o juiz indeferir a petição ou extinguir o processo se a ação for apresentada antes, porque ainda não existe interesse processual, ocorrendo a carência de ação (CPC, Art. 267, VI). Como assinala o Prof. Alfredo Buzaid, a actio só se reputa nata a partir do primeiro dia do penúltimo semestre; antes disso, não há ação. O problema, prossegue, não é de saber se a antecipação ao prazo legal causa prejuízo, ou, ao contrário, pode beneficiar o locatário; mas sim de verificar que, proposta antes do prazo legal, não pode ser conhecida, por falta de interesse processual do autor. Todavia, algumas decisões afirmam não ser ilegal a antecipação no ajuizamento da ação, por não trazer qualquer prejuízo ao inquilino, sendo-lhe, ao contrário, vantajoso poder tomar mais cedo providências para a defesa, como também para a mudança, em caso de malogro na demanda (RT 437-218 e RF 238-195).

Acquaviva, Marcus Cláudio, Comentários à Nova Lei do Inquilinato, Belo Horizonte, Del Rey Editora, 1992, p. 84; Buzaid, Alfredo, Da Ação Renovatória, São Paulo, Saraiva, 2º v., 2ª ed., 1981, pp. 461 e segs.;

Nascimento Franco, J., e Nisske Gondo, Ação Renovatória e Ação Revisional de Aluguel, São Paulo, Ed. Revista dos Tribunais, 4ª ed., 1983, pp. 39 e 41-42.

obs.dji: Ação; Locação de imóvel; Locação mercantil; Prorrogação


Locatário X Locador

- Observar também.: Locação Mercantil

- conceito: Art. 226, 2ª parte, CCom - Art. 565, Locação de Coisas - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002

Jurisprudência Relacionada:

- Ação Renovatória da Locação Improcedente - Prazo para Desocupar o Imóvel - Súmula nº 370 - STF

- Empresa Locadora - Danos a Terceiro - Carro Locado - Responsabilidade Solidária - Súmula nº 492 - STF

- Estipulação Contratual Averbada no Registro Imobiliário - Responsabilidade do Adquirente pelas Benfeitorias do Locatário - Súmula nº 158 - STF

- Locatário Sucessor ou Cessionário - Prazos para Pedir a Renovação do Contrato - Súmula nº 482 - STF

- Obstáculo Judicial - Purgação da Mora pelo Locatário - Prazo Legal - Admissibilidade - Súmula nº 173 - STF

- Preferência - Constituição de Direito Pessoal - Violação - Perdas e Danos - Súmula nº 488 - STF

- Retomada de Imóvel para Construção Útil - Indenização para Despesas de Mudança do Locatário - Súmula nº 181 - STF

- Retomada do Imóvel - Necessidade Relativa - Presunção de Sinceridade - Contestação - Súmula nº 485 - STF

obs.dji: Locação Mercantil; Locador


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