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Compra e Venda - Arts. 1.122 a 1.163, CC-Antigo - Art. 481 a Art. 532, Compra e Venda - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Parte Especial - Código Civil - L-010.406-2002 - Contratos em Espécie

    Contrato de compra e venda é aquele onde um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe o preço em dinheiro.


Civil

- observar também: Arras, Cláusula e Contrato

- ad mensuram e ad corpus: Art. 500, CC

- arras: Arts. 417 a 420, CC

- ascendentes a descendentes: Art. 496, CC

- à vista de amostras: Art. 484, CC

- à vista; entrega da coisa: Art. 491, CC

- cláusulas especiais: Arts. 505 a 508, 509 a 512, 513 a 520, 521 a 528 e 529 a 532, CC

- coisa; elemento do contrato: Art. 481, CC

- coisas conjuntas; defeito oculto de uma: Art. 503, CC

- comprador insolvente; sobrestamento de entrega: Art. 495, CC

- conceito: Art. 481, CC

- condômino; preferência: Art. 504, Parágrafo único, CC

- dação em pagamento; considera-se: Art. 357, CC

- de bens de incapazes: Incapazes e Menores

- de coisa em condomínio: Art. 504, caput, CC

- de coisa futuras: Arts. 458 a 461, CC

- de crédito; casos em que se proibe: Art. 497, Parágrafo único, CC

- de estrada de ferro hipotecada; oposição pelo credor: Art. 1.504, CC

- de imóvel, por medida de extensão ou por área determinada: Art. 500, CC

- despesas da escritura: Art. 490, CC

- despesas da tradição: Art. 490, CC

- em hasta pública; quem não pode comprar: Art. 497, CC

- evicção: Arts. 447 a 457, CC

- expedição da coisa para lugar diverso: Art. 494, CC

- obrigatoriedade do contrato: Art. 482, CC

- preço; elemento do contrato: Art. 481, CC

- preço; fixação pela taxa do mercado: Art. 486, CC

- preço; fixação por terceiro: Art. 485, CC

- preço; fixação por uma das partes; nulidade: Art. 489, CC

- preço; riscos antes da tradição: Arts. 492 e 494, CC

- preempção: Arts. 513 a 520, CC

- preferência: Condomínio e Preempção

- proibidos de comprar: Arts. 497 e 498, CC

- pura; quando se considera perfeita: Art. 482, CC

- retrovenda: Arts. 505 a 508, CC

- riscos das coisas e do preço:  Arts. 492 e 494, CC

- venda a contento: Arts. 509 a 512, CC

- vícios redibitórios: Arts. 441 a 446, CC

- vícios redibitórios na venda em conjunto: Art. 503, CC


    Na compra e venda, as coisas móveis são transferidas pela "tradictio" (entrega); já as imóveis pela matrícula no cartório de registros de imóveis.

    Contrato bilateral, consensual e oneroso, que tem por objetivo a transmissão de um direito.

    Determina o Art. 1.122 do CC-Antigo - Art. 481, Disposições Gerais - Compra e Venda - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002 que, pelo contrato de compra e venda, um dos contraentes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

    Leciona Clóvis Beviláqua que a compra e venda não transfere, por si só, o domínio da coisa vendida, mas origina, apenas, para o vendedor, a obrigação de transferi-lo ao comprador (Código Civil dos Estados Unidos do Brasil Comentado,4º v., p. 287).

    O contrato de compra e venda apresenta as seguintes características:

a) bilateralidade, porque os contratantes obrigam-se reciprocamente;

b) consensualidade, porque depende do acordo de vontades entre as partes;

c) onerabilidade, porque envolve um ônus patrimonial para cada uma das partes;

d) comutatividade, porque as obrigações de cada parte são equivalentes.

    São elementos essenciais à perfeição do contrato, conforme se deduz do Art. 1.126 do CC-Antigo - Art. 482, Disposições Gerais - Compra e Venda - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002: consentimento, coisa, preço e forma.

    O preço deve ser certo e em dinheiro, conforme adverte o Art. 1.122 do CC-Antigo - Art. 481, Disposições Gerais - Compra e Venda - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002.

    Preço certo significa preço determinado ou determinável, podendo as partes deixá-lo ao arbítrio de terceiros, conforme autoriza o Art. 1.123 do CC-Antigo, bem como ser estipulado relativamente à taxa do mercado ou da bolsa, em certo e determinado dia e lugar (Art. 1.124 do CC-Antigo). É proibido, entretanto, deixar o preço ao talante exclusivo de uma das partes (CC-Antigo, Art. 1.125). Quanto à forma do contrato, pode ser instrumento particular ou público e, mesmo, verbal. Determina, porém, o CC, no Art. 129 - Art. 104, Disposições Gerais - Negócio Jurídico - Fatos Jurídicos - Código Civil - CC - L-010.406-2002, que a validade das declarações de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir. No caso da compra e venda, ocorre a exigência do instrumento público como estabelece o Art. 134, II, do CC-Antigo - Art. 108, Disposições Gerais - Negócio Jurídico - Fatos Jurídicos - Código Civil - CC - L-010.406-2002.

    Como determina o Art. 1.130 do CC-Antigo - Art. 491, Disposições Gerais - Compra e Venda - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002  pode, então, a compra e venda ser realizada à vista ou a prazo. Sendo realizada à vista, o vendedor pode reter a coisa em seu poder, enquanto não paga pelo comprador, determinação anotada pelo Art. 1.092 do CC-Antigo - Art. 476, Exceção de Contrato Não Cumprido - Extinção do Contrato - Contratos em Geral - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002, primeira parte.

    Entretanto, se a venda for realizada a prazo, o comprador tem o direito de reclamar a coisa antes do pagamento integral. Porém, incorrendo o comprador em insolvência, antes da entrega da coisa em compra e venda a prazo, o vendedor pode sobrestar na entrega do bem, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado (Art. 1.131 do CC-Antigo - Art. 495, Disposições Gerais - Compra e Venda - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002, combinado com a segunda parte do Art. 1.092 - Art. 476, Exceção de Contrato Não Cumprido - Extinção do Contrato - Contratos em Geral - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002).

    Quanto aos riscos que podem assoberbar o contrato, toma-se a efetivação da tradição como referencial: se a coisa perecer ou se deteriorar antes ou depois da tradição, a imputação da responsabilidade será diversa. Até o momento da tradição, os riscos do bem alienando são imputáveis ao vendedor, e os riscos do preço, ao comprador. Perecendo ou se deteriorando a coisa nas mãos do devedor, antes da tradição, e sem sua culpa, o contrato é resolvido com a devolução do preço.

    Verificada a culpa do devedor, este responderá pelo equivalente, mais perdas e danos (CC-Antigo, Art. 865 - Art. 234, Obrigações de Dar Coisa Certa - Obrigações de Dar - Modalidades das Obrigações - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002). Observando-se o que determina o CC, no Art. 1.127 - Art. 492, Disposições Gerais - Compra e Venda - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002 com a advertência do Art. 1.128 - Art. 494, Disposições Gerais - Compra e Venda - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002 e ainda, sobre cláusula contratual, o Art. 1.129 do CC-Antigo.

Emptio venditio

    Contrato em que as partes se obrigam a trocar mercadoria contra dinheiro.

Difere da compra e venda real como representada nas formalidades da mancipatio. Nesta há efetiva e imediata troca de mercadoria contra dinheiro (nas origens contra metal não cunhado). Na compra e venda consensual, de que ora tratamos, só há o acordo entre as partes que as obriga à prestação e contraprestação.

    A prestação é a entrega da mercadoria, que pode ser coisa de qualquer espécie. A contraprestação é o pagamento do preço. Assim, a transferência da propriedade relativa à mercadoria ou ao preço é a conseqüência do contrato de compra e venda. O vendedor é obrigado a entregar a coisa ao comprador, em virtude do contrato, mas o comprador não adquire a propriedade dela pelo contrato; ele só tem um direito obrigacional contra o vendedor, para exigir a entrega da coisa como lhe foi prometida. A propriedade somente se transfere com a efetiva entrega da coisa, na forma da mancipatio, da in jure cessio ou da traditio.

    Oobjeto da compra e venda é a mercadoria (merx), que pode ser qualquer coisa in commercio. A contraprestação é o preço (pretium), que deve ser em dinheiro, porque em caso contrário tratar-se-ia de troca (permutatio) e não de compra e venda.

    Pois que a prestação e contraprestação são equivalentes na compra e venda, é ela um contrato bilateral perfeito (contractus bilateralis aequalis).

    As obrigações do vendedor são as seguintes:

a) Sua principal obrigação é a de entregar a coisa. A finalidade da entrega é proporcionar, ao comprador, todas as vantagens, sejam econômicas, sejam jurídicas, que a coisa representar. Isto, logicamente, implicaria a obrigação de o vendedor transferir a propriedade da coisa vendida ao comprador. Entretanto, o direito romano não chegou a este resultado. Nele o vendedor é obrigado apenas a transferir a posse da coisa vendida (vacuam possessionem tradere) e assegurar ao comprador a posse mansa e pacífica até este último usucapir o direito da propriedade (praestare rem habere licere).

b) Conseqüentemente, o vendedor é responsável pela turbação que, ao comprador, no gozo da coisa, for causada por terceiro que tenha direito real sobre ela (evincere, evictio). Esta é a responsabilidade pela evicção. No direito romano tal responsabilidade era inerente à venda que se houvesse processado pela mancipatio, tendo, então, o comprador adquirente uma actio auctoritatis contra o vendedor. Esta ação tinha caráter penal e, por isso, o vendedor era obrigado a pagar o dobro do preço. Nos outros contratos de compra e venda, que não se processavam pela mancipatio, costumava-se convencionar a responsabilidade pela evicção por estipulação especial, o que se tornou obrigatório mais tarde.

c) O vendedor é responsável, outrossim, pelos vícios ocultos da coisa vendida. Tal responsabilidade foi introduzida pelo edito e pelas atividades dos aediles curules. Esses magistrados tinham a função de fiscalizar os mercados. Nesta sua atividade exigiam dos vendedores de escravos e de animais de carga, que declarassem os vícios da coisa vendida e se obrigassem, por meio de estipulação, a assumir expressamente a responsabilidade por tais vícios. Como sanção a tal obrigação, o edito dos aediles curules concedeu uma actio redhibitoria ao comprador para pedir a rescisão da venda, dentro de seis meses, no caso de vício oculto descoberto após a venda. Mais tarde, admitiu-se a actio redhibitoria independentemente da prévia estipulação e do conhecimento do vício pelo vendedor. Além deste remédio judicial, houve um outro, chamado actio quanti minoris, a ser intentada dentro de um ano, para obter a redução do preço da coisa, na medida da diminuição de seu valor, causada pelo vício posteriormente descoberto. A praxe, depois, estendeu ambas as ações a toda e qualquer compra e venda.

    É de se salientar que a responsabilidade, tanto pela evicção, como pelos vícios ocultos, pode ser excluída por meio de expressa convenção entre as partes.

    Ovendedor tem que guardar a coisa até a entrega, com todo cuidado. Responde pelo dolo e pela negligência com que se houver, porque é devedor que lucra com o contrato; não, porém, pela vis maior. Daí se segue que o risco pela perda da coisa por vis maior é do comprador, desde o momento da conclusão do contrato de compra e venda. Se a coisa perecer por tal causa, o vendedor pode exigir o preço sem entregar a coisa, aliás então já inexistente (periculum est emptoris - D. 18.6.7 pr.).

    As obrigações do comprador são mais simples: o pagamento do preço e o recebimento da coisa comprada. Com o pagamento, naturalmente, opera-se a transferência da propriedade do dinheiro. (Marky, Thomas, Curso Elementar de Direito Romano, ed. Saraiva, 6ª ed., 1992)


Modelo de Contrato Particular de Cessão e Transferência de Direitos e Obrigações

Modelo de Contrato de Particular de Compra e Venda - Estabelecimento Comercial


Jurisprudência Relacionada:


Normas Relacionadas:


Pessoas - Bens - Fatos Jurídicos - Direito de Empresa - Direito das Coisas - Direito de Família - Direito das Sucessões

[Contratos Consensuais] [Locação] [Sociedade] [Mandato]

[Contratos]

[Direito das Obrigações] [Direito de Família] [Direito das Sucessões] [Direitos Reais] [Conceitos Básicos]

[Direito Romano]


Referências e/ou Doutrinas Relacionadas:


Elementos da Compra e Venda

- O "Consensus"- consentimento;

- A "Res" - coisa - objeto da compra e venda;

- O "Pretium" - preço - quantia em dinheiro.

obs.dji: Compra e Venda; Elemento; Venda


Despesas da Compra e Venda

- da tradição - são do vendedor (carreto, frete, comissão e embalagem);

- da matrícula - são do comprador (impostos, registros, etc.).

    A lei civil proíbe que os ascendentes vendam aos descendentes, quaisquer Bens, sem que haja o consentimento dos outros descendentes (Art. 1.132 do CC-Antigo - Art. 496, Disposições Gerais - Compra e Venda - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002).

    A troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes é nula (Art. 1164, II do CC-Antigo - Art. 533, II, Troca ou Permuta - Várias Espécies de Contrato - Direito das Obrigações - Código Civil - CC - L-010.406-2002).

obs.dji: Compra e Venda


Compromisso de Venda e Compra

    Pacto no qual as partes que o firmam, denominadas compromitente-vendedor e compromitente-comprador, assumem o compromisso de vender e de adquirir a coisa referida no acordo, mediante preço, prazos e condições neste formuladas. Em se tratando de imóvel, pode o compromitente-comprador, usualmente denominado compromissário, exigir do compromitente-vendedor, também chamado compromitente, a escritura definitiva, tão logo cumpra as obrigações do contrato. Para que tenha validade, deve o compromisso de comprae venda de imóvel atender a todos os requisitos exigidos pela lei, especialmente a delimitação precisa do imóvel compromissado, os direitos e obrigações das partes compromissadas, a assinatura do cônjuge do compromitente e o registro do compromisso.

Jurisprudência Relacionada:

Modelo de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel:

obs.dji: Compra e Venda; Compromisso; Promessa; Venda


Bargain

    Termo inglês, significando barganha; negociação;

Bargain and sale - compromisso de venda e compra.

Bargain money - sinal dado em pagamento. Bargainee - comprador;

promitente-comprador. Bargainor - vendedor, promitente-vendedor.

Bargain sale - mercadoria vendida a preço baixo.

obs.dji: Compra e Venda.


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